Hat es die Renovierung heute leichter oder schwerer?

Wer Gebäude saniert, arbeitet mit besseren Werkzeugen als je zuvor und stößt zugleich auf mehr Hürden als je zuvor. Genau dieser Widerspruch bestimmt die Sanierung in Österreich. Auf den Punkt gebracht heißt das: „Das rein handwerkliche und planerische Arbeiten ist heute so leicht, präzise und zugänglich wie nie zuvor. Das organisatorische, finanzielle und rechtliche Umfeld hingegen ist so schwer und komplex wie noch nie." Während Planung und Handwerk also präziser und zugänglicher geworden sind, wird das Umfeld zur eigentlichen Bremse. Es ist eine Verschiebung der Kompetenzen.

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Mehr als nur Dämmen

In der öffentlichen Wahrnehmung wird Sanierung fast ausschließlich mit Wärmedämmung gleichgesetzt. Ein im Frühjahr 2026 vorgestelltes Monitoring-System zu Sanierungsmaßnahmen in Österreich verengt das Thema ebenso auf die thermische Sanierung, also auf jene Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes senken. Diese Verkürzung greift zu kurz. Neben der thermischen steht die technische Sanierung, die sich um Statik, Trockenlegung und Schallschutz kümmert. Dazu kommen die architektonische Gestaltungsqualität und vor allem die Funktion eines Gebäudes, Stichworte zeitgemäßes Wohnen und Barrierefreiheit. Wer Sanierung allein über die Energiebilanz denkt, blendet das aus, worauf es den Bewohnern tatsächlich ankommt.

Wovon wir reden: 2,1 Millionen Wohnbauten

Beim Bestand lohnt sich eine Unterscheidung. Auf der einen Seite stehen die Monumental- und Prestigebauten, auf der anderen der gewöhnliche Gebäudebestand quer durch das Land. Das sind zwei vollkommen verschiedene Aufgaben. Der weitaus größere Teil ist der Wohnbau.

Österreich zählt insgesamt rund 2.416.570 Objekte, davon 2.134.495 Wohnbauten. Nach Erhebungen des zuständigen Infrastrukturministeriums benötigen etwa 500.000 Ein- und Zweifamilienhäuser eine Gesamtsanierung. Diese Größenordnung zeigt, wie weit die Aufgabe über einzelne Vorzeigeprojekte hinausreicht.

Denkmalschutz betrifft nur einen kleinen Teil

Anders als oft angenommen steht nur ein kleiner Teil des Bestandes unter Denkmalschutz. Gemäß Denkmalschutzgesetz sind es 39.423 Objekte, also rund zwei Prozent. Spürbar größer ist die Wirkung der Schutzzonen, also jener Gebiete, in denen das Stadtbild durch besondere Bauvorschriften gewahrt werden soll. Allein Wien hat 135 solcher Zonen mit rund 15.000 Objekten, das entspricht acht bis neun Prozent des Wiener Baubestandes. Rechnet man Denkmalschutz und Schutzzonen im ganzen Land zusammen, unterliegen geschätzt zehn bis fünfzehn Prozent der Bausubstanz besonderen gesetzlichen Anforderungen, die Monumentalbauten nicht eingerechnet.

Das Klimaargument stimmt, aber anders als gedacht

Die Bauwirtschaft trägt erheblich zu den Treibhausgasen bei. Österreich emittiert laut Umweltbundesamt 66,6 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent pro Jahr, eine Rechengröße, die alle klimawirksamen Gase auf die Wirkung von Kohlendioxid umrechnet. Der größte Anteil entfällt auf Energie und Industrie. Die Gebäude selbst liegen bei rund zwölf Prozent der Emissionen. Zählt man Baumaterialien und Transport hinzu, steigt der Anteil auf etwa ein Drittel.

Bemerkenswert ist der Widerspruch dahinter. Der technische Sanierungsbedarf kommt in den offiziellen Vorschriften kaum vor, obwohl er für die Substanz oft entscheidend ist. Die Gesetzgebung läuft fast vollständig in Richtung thermische Sanierung. Das steht im Gegensatz zur Praxis, in der Standsicherheit, Feuchtigkeit und Schallschutz mindestens ebenso drängen.

Nachhaltigkeit hat drei Säulen, nicht nur eine

Ein hilfreicher Maßstab sind die drei Zielkomponenten der Nachhaltigkeit: ökonomische Effizienz, ökologische Verträglichkeit und soziale Ausgewogenheit. Sie gehen auf den Brundtland-Report „Our Common Future" von 1987 zurück, benannt nach der norwegischen Politikerin Gro Harlem Brundtland. Rund vierzig Jahre hat es gedauert, dieses Dokument ernst zu nehmen.

Besonderes Gewicht liegt auf der sozialen Ausgewogenheit. Sie meint zunächst schlicht den Wohlfühlaspekt: Wer eine Wohnung hat, soll sich darin wohlfühlen. Dazu kommen der kulturelle Aspekt, der sich in Denkmalschutz und Schutzzonen zeigt, und die Identifikation der Menschen mit ihrem Zuhause. Ökonomisch muss am Ende alles bezahlbar bleiben.

Wo es wirklich hakt: Behörde, Zeit und Geld

Am Reißbrett ist Sanierung heute besser beherrschbar als früher. Die Schwierigkeiten verlagern sich auf das Drumherum. Die Behördenvorgaben aus Baurecht und Normen werden immer mehr und immer unüberschaubarer. In der Praxis kennt sich oft nicht einmal der zuständige Sachbearbeiter vollständig in der Bauordnung aus, sodass Korrekturen erst im Nachhinein durch Vorgesetzte erfolgen.

Daraus folgt der Zeitfaktor. Das Behördenverfahren ist ein zentraler Grund für lange Projektlaufzeiten. Eine Baubewilligung in sechs bis sieben Monaten ist möglich, der Durchschnitt liegt nach einer Erhebung der Kammer eher bei acht bis zwölf Monaten. Hinzu kommen die ökonomischen Vorgaben: Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen werden derzeit eher gekürzt als ausgebaut.

So lautet ein zentraler Befund: „Wir sind overregulated. Wir müssen das reduzieren." Auf die Frage, was zu tun sei, fällt die Antwort drastisch aus: „Reduzieren Sie die Bauordnung auf die Hälfte, und dann wird es besser funktionieren." Eine deutliche Vereinfachung der Regelwerke würde demnach mehr bewegen als jede weitere Vorschrift.

Planung ist sicherer, aber nicht leichter

Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die Planung. Wird sie nicht leichter, weil heute bessere Werkzeuge zur Verfügung stehen? „Gar nicht. Sie ist viel komplizierter geworden, sie ist nur sicherer geworden." Der Zugewinn an Verlässlichkeit ist der eigentliche Fortschritt. Gleichzeitig muss nicht nur die Planung Qualität haben, sondern auch die Ausführung auf der Baustelle. Genau hier zeigt sich europaweit ein Problem, weil die handwerkliche Ausführungsqualität nachlässt. Ein Beispiel aus London: Bei einem neu eröffneten Museum standen alle Schalter schief. Statt nachzubessern zahlte die ausführende Firma lieber die im Vertrag vereinbarte Pönale, also die Vertragsstrafe für eine mangelhafte Leistung.

Der Mensch im Mittelpunkt

Über all den technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Vorgaben steht ein einfacher Anspruch: Das Ergebnis soll vor allem den Menschen dienen. Daraus folgt eine klare Haltung zugunsten zeitgemäßen Wohnens, die im Alltag bisweilen mit dem starren Vorschriftenwerk kollidiert. „Ich breche sehr viele Vorschriften in der Praxis, weil der Mensch hat ein Recht auf zeitgemäßes Wohnen", heißt es dazu offen.

Wie viel das bedeutet, zeigt eine persönliche Begegnung. Nach der Grundsatzplanung für die Wiener Gasometer und der Realisierung eines der Türme sprach am Flughafen ein Fremder den Architekten an: „Ich wohne in Ihrem Gasometer, und ich bin so stolz darauf, dass ich dort wohnen darf." Mehr braucht es nicht, um den sozialen Wert gelungener Sanierung zu erklären.

Vermittelt beim a3BAU Summit

Diese Analyse stammt von Manfred Wehdorn, Geschäftsführer der Wehdorn Architekten ZT GmbH und über Jahrzehnte als Experte für Denkmalpflege und Bauen im Bestand tätig. Mit der Frage, ob es die Renovierung heute leichter oder schwerer hat,  befasste er sich beim a3BAU Summit „Zukunft im Bestand", dem Fachkongress für Sanierung und Revitalisierung, der am 10. Juni 2026 stattfand.