Umbaukultur statt Abrisskultur: Wo der Weg hingeht

Am Podium: Landesrätin Christiane Teschl-Hofmeister (NÖ), Architekt Univ.-Prof. Manfred Wehdorn (Wehdorn Architekten), Architektin Caren Ohrhallinger (nonconform) und Architektin Sophie Ronaghi-Bolldorf (bolldorf²architekten), die auch über eine Umbauordnung diskutierten. Begleitet wurde die Runde von einer interaktiven Wortwolke, in die das Publikum live Begriffe einspielte – von „Wohnrecht anpassen" über „zerstörungsfreie Bestandsuntersuchung" bis „Werterhaltung".

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Bauordnung: Klotz am Bein oder hilfreich

Den Einstieg machte die Leitfrage, ob die österreichische Bauordnung eher Hindernis oder Möglichmacher sei. Manfred Wehdorn ließ keinen Zweifel daran, dass Regulative grundsätzlich nötig seien: „Brandschutz braucht man – man muss sich nur weltweit anschauen, wie Hotels abbrennen." Sein Kritikpunkt geht Richtung Föderalismus: „Jedes unserer Büros baut in Österreich. Und was du in Niederösterreich machen kannst, kannst du in Wien nicht machen. Da ist etwas falsch." Deutsche Kolleginnen und Kollegen würden regelmäßig über die Zahl der österreichischen Bauordnungen staunen.

Caren Ohrhallinger plädierte dafür, den Gebäudebestand stärker zu nutzen, statt weiterhin vor allem neu zu bauen. Gründe dafür sind der Schutz von Boden und Ortskernen, die hohe Klimabelastung durch Neubauten – bis zu 70 % der Lebenszyklus-Emissionen eines Gebäudes entstehen bereits vor der Nutzung – sowie das große Potenzial leerstehender Flächen. In Österreich entspricht die ungenutzte verbaute Fläche etwa der gesamten Wohnnutzfläche des Landes. Um den Bestand attraktiver zu machen, fordert sie eine stärkere Ausrichtung auf CO₂-Emissionen statt nur Energieverbrauch, einfachere rechtliche Rahmenbedingungen und gezielte Förderungen für Sanierung und Umnutzung. Im Zentrum steht dabei die „Baureduktionsplanung“: Es soll zuerst gefragt werden, was tatsächlich gebraucht wird, und nur das gebaut werden, was für die gewünschte Nutzung wirklich notwendig ist – mit dem Ziel, mehr Qualität mit weniger Bauvolumen zu schaffen.

Niederösterreichs „Umbauordnung": Schritt für Schritt

Christiane Teschl-Hofmeister mag den pauschalen Ruf nach Änderungen durch "die Politik" nicht. Ihr Zugang sei pragmatisch: ein gemeinsames Ziel definieren – sanieren, weniger Boden verbrauchen, der Umwelt helfen, trotzdem Qualität schaffen – und dann „Schritt für Schritt" vorangehen. Zwar ist sie als Wohnbau-Landesrätin für die Bauordnung formal nicht zuständig, doch die gemeinnützigen Bauträger hätten jahrelang über deren Hürden geklagt. „Dann ändern wir das", sei ihre Reaktion gewesen – ausgelacht zunächst, weil das angeblich nie gelinge.

Gelungen ist es: Die jüngst beschlossene Novelle, vielfach „Umbauordnung" genannt, setzt gezielt bei "Sanierungsfragen" an. Konkrete Beispiele: Der Vollausbau des dritten Obergeschosses in der zweiten Bauklasse ist nun möglich. Und wer bei einem Dachausbau bisher ein bestehendes Stiegenhaus von einem Meter auf 1,20 Meter verbreitern musste – was „kein Mensch macht" –, kann den Bestand belassen, solange keine wesentliche Verschlechterung eintritt. „Wir haben versucht, logisch zu denken. Ich bin ein Fan vom Hausverstand", so die Landesrätin, die in Krems eine HTL-Ausbildung mit Restaurierungsschwerpunkt absolviert hat. Auch das Normenwesen sprach sie an: In einer Arbeitsgruppe – sie selbst spricht augenzwinkernd von „Normenjägern" – wolle man gemeinsam mit dem zuständigen Minister, Architekten und Ziviltechnikern jene rund fünf Prozent der Normen angehen – "schreddern", wie Teschl-Hofmeister es plastisch ausdrückt – die tatsächlich in nationaler Hand liegen.

Schutzziele ja – aber neue Wege dorthin

Sophie Ronaghi-Bolldorf vertiefte die technisch-rechtliche Dimension. Gesetzliche Regularien seien nicht dazu da, einen Prozess zu führen, sondern den Rahmen dafür zu bieten – das eigentliche Ermöglichen geschehe über Qualität in den Prozessen. Intensiv habe man sich mit dem § 48a der niederösterreichischen Umbauordnung beschäftigt, der Eingriffe in Bauteile zulässt, sofern nachgewiesen wird, dass die Sicherheit von Personen nicht wesentlich gefährdet wird. „Was ‚wesentlich' ist, ist dann die Frage – und dazu braucht es Mut", sagte sie. Dieser Mut dürfe nicht allein der Privatwirtschaft aufgebürdet werden; auch die Verwaltung müsse die Beteiligten begleiten. In einem laufenden Workshop mit Ziviltechnikern und der niederösterreichischen Verwaltung werde genau diese Nachweisführung erarbeitet.

Ein Kernproblem bleibe die Haftung – ein Punkt, den auch eine Umfrage der IG Architektur betont habe. Die Idee eines Haftungsfonds fand am Podium Anklang. Ronaghi-Bolldorf forderte zudem, Bau- und Zivilrecht stärker anzugleichen, und warnte vor einem Missverständnis: „Erleichterungen für den Bestand" klinge oft nach „Verschlechterungen akzeptieren". „Ich greife doch ein Gebäude nicht an, um es zu verschlechtern" – entscheidend sei, Anforderungen intelligent zu kompensieren, etwa Schallschutz durch größere Raumhöhen.

Zeit ist Geld: die Kostenfrage

Wehdorn lenkte den Blick auf die wirtschaftlichen Folgen der Überregulierung: „Planung kostet nicht nur Geld – die Zeit kostet Geld." Die im Gesetz vorgesehene Sechs-Monats-Frist diene heute oft nur dazu, dass die Behörde überhaupt reagiere. Wie stark die Baukosten enteilt seien, illustrierte er an einem eigenen Projekt: 2021 ausgeschrieben, vier Jahre später erneut kalkuliert, hätten die Mehrkosten 36 Prozent betragen. Die Frage müsse lauten, wie man Baukosten senken könne, ohne Qualität zu verlieren.

Vom Neubau-Reflex zur Umbaukultur

Einig war sich das Podium, dass auch die gesellschaftliche Haltung gefragt ist. Teschl-Hofmeister verwies auf den ländlichen Raum, wo junge Menschen lieber neu bauen, als den Bestand zu übernehmen – während etwa die Mostviertler Vierkanthöfe teuer im Erhalt sind und dennoch das Ortsbild prägen. Ausgebildet werde vor allem im Neubau, „mit dem Bestand umzugehen" lerne man zu wenig. Den aktuellen Spardruck deutete sie als Chance: Gemeinnützige Bauträger, die früher den einfacheren Neubau bevorzugten, hätten in der Krise das Sanieren entdeckt – „und gemerkt, das geht, das kann sogar Spaß machen".

Aus Planerinnen-Sicht warnte Ohrhallinger davor, den Wunsch nach dem eigenen Haus kleinzureden; man müsse ihn aber anders bedienen – etwa über Baugruppen und genossenschaftliche Modelle, die auch große Altbestände gemeinschaftlich erhalten können. Das eigentliche Problem sei nicht der Eigenheimwunsch, sondern Neubau neben dem leerstehenden Elternhaus. Ihre Forderung: eine konsequente Umlenkung aller Förderungen in die – auch strukturelle – Transformation. Teschl-Hofmeister knüpfte mit dem Stichwort Generationenwohnen an: alte Gasthäuser für „Seniorenwohnen plus" mit Tagesbetreuung im Erdgeschoss und Wohnungen für Junge darüber. Anreize statt Strafen lautet ihr Prinzip – etwa beim Ersatzneubau („Reconstructing"), bei dem in gleichen Umrissen wiederaufgebaut werden darf, ohne alle Neubau-Regeln zu erfüllen, und reduzierte Versiegelung mit zusätzlichen Förderpunkten belohnt wird.

Wenn Fledermäuse 100.000 Euro kosten

Drastisch wurde die Landesrätin beim Thema Abwägung. In einer niederösterreichischen Gemeinde sei nach einer Sanierung im Hof ein eigenes „Fledermaushaus" errichtet worden – Vorschrift zum Schutz der vormals dort lebenden Tiere. Sender zur Beobachtung hätten rund 60 Euro pro Tier gekostet und sich nach Tagen aufgelöst, der alte Dachboden-Mist sei umgeschaufelt worden. Das Bauvorhaben habe sich um ein Jahr verzögert und laut Auskunft vor Ort 100.000 Euro gekostet. „Naturschutz ist wichtig, das will ich nicht kleinreden – aber wir müssen schauen, was was wert ist."

Ressource Bestand – und die offene Mietrechtsfrage

Ronaghi-Bolldorf weitete den Begriff der Ressource über das einzelne Gebäude hinaus auf Stadt und Infrastruktur aus: Ob ein kleines, sanierungsbedürftiges Bestandshaus erhalten oder durch einen größeren Neubau ersetzt werde, müsse vorbehaltsfrei im öffentlichen Interesse – idealerweise über eine CO₂-Bilanz – abgewogen werden, da Infrastruktur und deren Erhalt von der Allgemeinheit getragen würden. Beim heiklen Mietrecht hielt sich das Podium bewusst zurück; Teschl-Hofmeister verzichtete ausdrücklich auf eine Antwort. Ronaghi-Bolldorf verwies aber auf die zu niedrige Sanierungsrate von unter 1,5 statt der angestrebten über 2,5 Prozent und führte dies auf die Rahmenbedingungen zurück – nicht auf mangelnde Bereitschaft der Eigentümer.

Stimmen aus dem Publikum

Die Diskussion griff Impulse aus dem Saal auf. Beim Leerstandsmanagement müsse man vor allem die Eigentümerinnen und Eigentümer erreichen – über Bewusstsein und Emotion, denn dort fielen die Entscheidungen. Ein Praktiker aus dem Sanierungs- und Energiemanagement berichtete, energieeffiziente Maßnahmen wie Wärmepumpen scheiterten im Bestand häufig an Regularien. Und Markus Rien stellte das verbreitete Bild vom übernommenen Elternhaus infrage: Heute gebe es oft drei oder vier bewohnte Generationenhäuser nebeneinander – ein zusätzliches Strukturthema.

Zukunftsfähigkeit, Synergien, Vereinfachung

Zum Abschluss wählte jede und jeder ein Schlagwort aus der Wortwolke. Ohrhallinger nannte „Zukunftsfähigkeit" und sah die Lösungen in Kooperation – etwa ein kommunaler Risikofonds, der kleinen Wohnungseigentümern die Vermietung erleichtere. Wehdorn fasste zusammen: Sanierung und Revitalisierung seien nur ganzheitlich lösbar – „das Wellental haben wir verlassen, wir gehen zukunftsfroh nach oben." Ronaghi-Bolldorf hob „Synergien" hervor, um den spürbaren Druck in tragfähige Rahmenbedingungen zu überführen. Teschl-Hofmeister schließlich plädierte für „Vereinfachung": „Wir sind zu reguliert." Einfach sei das nicht, weil an jeder Norm Interessen hingen – „aber das ist das Wort, auf das es ankommt."