Gebäudetyp-E-Gesetz: Bayern will den Basisstandard zum Normalfall machen

Das Gebäudetyp-E-Gesetz ist der fehlende Baustein in Bayerns Strategie für einfacheres, schnelleres und günstigeres Bauen, die der Freistaat seit 2021 verfolgt. Das erklärte Ministerialdirigent Dr. Kraus-Vonjahr vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr am 6. Oktober 2026 einer Delegation aus Niederösterreich. Der Jurist sprach außerdem über die 19 Pilotprojekte, die Stellplatzpflicht, die geplante Umbauordnung und den digitalen Bauantrag.

Gebäudetyp E: einfach und experimentell

„Das E steht für ‚einfach‘ und ‚experimentell‘“, sagt Kraus-Vonjahr. Bayern wolle mit dem Gebäudetyp E keinen neuen Standard und keine neue Gebäudeklasse schaffen, sondern Planerinnen und Planern Freiräume geben. An der Sicherheit werde nicht gerüttelt. Es gehe um Komfortstandards. Als Beispiel nennt er Münchner Altbauwohnungen in der Innenstadt: Sie sind sehr gefragt, obwohl sie technisch weit unter dem heutigen Neubaustandard liegen.

19 Pilotprojekte, an die 15 Prozent Einsparung

Die 19 Pilotprojekte sind über ganz Bayern verteilt und umfassen Wohnbauten sowie Schul- und Hochschulbauten. Wissenschaftlich begleitet werden sie von Prof. Endres von der TU Braunschweig, die mit ihrem Team Workshops für Bauherren, Architekten und Ingenieure durchführt. Untersucht werden Statik, Brandschutz, Schallschutz, Energieeinsparung, Barrierefreiheit, Haustechnik, Stellplätze und die Wiederverwendung von Bauteilen. Über alle Projekte gerechnet liegt die Kosteneinsparung nach derzeitigem Stand bei an die 15 Prozent.

Ein Ergebnis betrifft den Schallschutz. Bei einem Projekt in Augsburg wurde nur der in Deutschland vorgeschriebene Mindestschallschutz geplant. Die Messung ergab, dass die normgemäße Ausführung sogar den erhöhten Schallschutz erreicht. In Ingolstadt steht seit knapp einem Jahr das „Haus fast ohne Heizung“. Der Massivbau mit Dämmziegeln, tiefen Balkonen und tiefen Fensterlaibungen kommt ohne Heizung, Lüftung und Kühlung aus und soll mit der Abwärme von Menschen und Geräten stets 22 bis 26 Grad halten. Das Feedback sei gut, es habe aber Kinderkrankheiten gegeben, und ein Endbericht stehe noch aus. Eine weitere Augsburger Wohnanlage mit 54 Wohnungen in Holzhybridbauweise heizt mit Strom direkt aus Photovoltaik und Ökostrom. Den sonst vorgeschriebenen, um 45 Prozent höheren Wärmeschutz konnte das Projekt per Ausnahme wegen Unwirtschaftlichkeit vermeiden. „Ich muss das Gesamtkonzept des Hauses betrachten“, sagt Kraus-Vonjahr.

Warum das Gebäudetyp-E-Gesetz fehlt

Das Kernproblem liegt im Zivilrecht. Die Technischen Baubestimmungen geben einen staatlichen Mindeststandard vor. Die Rechtsprechung misst die Mängelfreiheit eines Gebäudes aber an den allgemein anerkannten Regeln der Technik, also an dem, was am Markt üblich ist. Beim Schallschutz baut der Markt nach Angaben des Ministeriums zu bis zu 90 Prozent den erhöhten Standard. Bleiben Planer und Unternehmer beim gesetzlichen Mindestmaß, hat das Haus rechtlich einen Mangel. Mit sauberen Verträgen ließe sich das theoretisch regeln. „In der Praxis wird es aber nicht gemacht, weil man sich nicht traut“, sagt Kraus-Vonjahr.

Zuständig ist der Bund, weil eine Lösung im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert werden muss. Die Ampelregierung brachte am 6. November 2024 einen Entwurf durchs Bundeskabinett, am selben Tag zerbrach die Koalition. Die neue Bundesregierung führte im Frühjahr 2026 einen Stakeholder-Prozess durch und kündigte einen neuen Entwurf für den Sommer an. Bis Mitte Oktober 2026 lag er laut Medienberichten nicht vor.

Bayern fordert eine Umkehr der Logik. Der staatlich vorgegebene Standard soll als Basisstandard gelten, den man weder eigens vereinbaren noch ausschließen muss. Wer mehr will, etwa erhöhten Schallschutz, muss das vertraglich vereinbaren. „Das ist wie beim Autokauf“, sagt Kraus-Vonjahr. „Man soll es nicht von vornherein erwarten dürfen, sondern bestellen müssen.“ Dafür genüge eine einfachgesetzliche Regelung.

Parallelen zu Österreich

In der Diskussion beschrieben Vertreter der niederösterreichischen Wohnungswirtschaft dasselbe Dilemma. Ein einzelnes Projekt lasse sich vertraglich absichern. Bei Hunderten oder Tausenden Wohnungen machten Mieter- und Konsumentenschutz das Risiko für Geschäftsführungen untragbar. Auch in Österreich stehen Bauordnungs- und Zivilrecht nebeneinander, die Haftungsfrage wäre hier im ABGB zu lösen (siehe Rechtliche Hürden beim Gebäudetyp E).

Stellplätze, Umbauordnung, Normen-Folgekosten

Unabhängig vom Bund hat Bayern mehrere Modernisierungsgesetze beschlossen. Die Gemeinden dürfen höchstens zwei Stellplätze pro Wohnung vorschreiben, im geförderten Wohnbau höchstens einen halben. Aufstockungen sind verfahrensfrei. Die Umbauordnung, die derzeit im Landtag liegt, führt einen weitgehenden Bestandsschutz ein: Ein Gebäude muss nach dem Umbau nur das können, was es vorher konnte. Ein Dachgeschoßausbau, der ein Haus in eine höhere Gebäudeklasse hebt, soll dann keine Ertüchtigung aller alten Bauteile mehr auslösen. Dasselbe gilt für Schallschutz, Abstandsflächen und Raumhöhen, und zwar ohne gesonderten Antrag auf Abweichung. Die Bauministerkonferenz der Länder hat sich auf Initiative Bayerns auf diese Regel verständigt.

Die staatlichen Baubestimmungen überprüft Bayern jährlich gemeinsam mit den Wohnungsverbänden. Beim Deutschen Institut für Normung (DIN) drängt das Ministerium auf eine Folgekostenabschätzung neuer Normen und mehr Transparenz in den Normungsausschüssen. Das DIN hat angekündigt, die Abschätzung für ausgewählte wohnbaurelevante Normen einzuführen.

Digitaler Bauantrag und Bauturbo

Seit 2021 digitalisiert Bayern das Baugenehmigungsverfahren bei seinen 135 unteren Bauaufsichtsbehörden. Bisher wurden rund 135.000 Vorgänge digital eingereicht, derzeit sind es über 5.000 pro Monat oder bis zu 60 Prozent aller Anträge. Eine Digitalnovelle soll die digitale Einreichung zur Regel machen. Der „Bauturbo“, ein Bundesgesetz, erlaubt mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen von nahezu allen bauplanungsrechtlichen Vorgaben, ohne den Bebauungsplan ändern zu müssen. In Österreich, wo Raumordnung Landessache ist, könnten die Länder Vergleichbares selbst regeln.

Zum Überblick über die Studienreise: Gebäudetyp E: Was Niederösterreich in München über leistbares Bauen lernt