Gebäudetyp E: Was Niederösterreich in München über leistbares Bauen lernt

Der Gebäudetyp E steht im Mittelpunkt der Studienreise, die eine Delegation aus Vertreterinnen und Vertretern des Landes Niederösterreich, der Wohnungswirtschaft und der Fachmedien am 5. und 6. Oktober 2026 nach München führte. Das „E“ steht für „einfach“ und „experimentell“. Seit Dezember 2023 erprobt der Freistaat Bayern in 19 Pilotprojekten, wo Planende von Normen abweichen können, um kostengünstiger zu bauen. Nach Angaben des Bayerischen Bauministeriums liegt die Einsparung über alle Pilotprojekte derzeit bei an die 15 Prozent.

Was der Gebäudetyp E ist und was nicht

Der Gebäudetyp E ist keine neue Gebäudeklasse und kein Typenhaus. Er schafft Spielräume in der Planung. Die Schutzziele Standsicherheit, Brandschutz und Gesundheit bleiben unangetastet, verhandelbar sind Komfortstandards: erhöhter Schallschutz, Raumtemperaturen, die Zahl der Steckdosen, der Umfang der Haustechnik oder Stellplätze. Ziel ist, sich auf das zu beschränken, was ein Gebäude tatsächlich können muss.

Drei Stationen, drei Perspektiven

Das Pilotprojekt: Im Münchner Kreativquartier bezieht die Genossenschaft Das große kleine Haus eG am 1. November 2026 einen achtgeschossigen Holzhybridbau mit 29 Wohnungen und 12 Gewerbeeinheiten. Die Genossenschaft liegt beim Schallschutz bewusst unter der Norm, legt die Heizung auf 19 statt 21 Grad aus und setzt wiederverwendeten Stahl aus einer abgerissenen Halle ein. Laut Architekt und Vorstand Julius Klaffke spart das rund zehn Prozent.
→ Pilotprojekt Gebäudetyp E: Genossenschaft spart in München rund zehn Prozent

Der Bauträger: Die staatliche Stadibau vermietet knapp 10.000 Wohnungen an Bedienstete des Freistaats, im Schnitt um knapp acht Euro pro Quadratmeter. Geschäftsführer Andreas Nietsch sagt, man habe „eigentlich schon immer Gebäudetyp E gemacht“. Bloßes Weglassen von Balkonen oder Stellplätzen zählt er aber ausdrücklich nicht dazu.
→ Gebäudetyp E in der Praxis: „Weglassen ist kein Gebäudetyp E“

Das Ministerium: Ministerialdirigent Dr. Kraus-Vonjahr vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr erklärte, warum Bayern seit zwei Jahren auf ein Gebäudetyp-E-Gesetz des Bundes wartet und was Länder bereits jetzt selbst ändern können.
→ Gebäudetyp-E-Gesetz: Bayern will den Basisstandard zum Normalfall machen

Die Hürde ist die Haftung

Über alle Stationen hinweg zeigte sich dasselbe Problem. Öffentlich-rechtlich ist vieles erlaubt. Zivilrechtlich gilt ein Gebäude aber als mangelhaft, wenn es hinter den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ zurückbleibt, also hinter dem, was am Markt üblich ist. Beim Schallschutz baut der deutsche Markt nach Angaben des Ministeriums zu bis zu 90 Prozent den erhöhten Standard, obwohl gesetzlich nur der Mindestschallschutz verlangt ist. Wer darunter bleibt, riskiert Mängelklagen. Das Pilotprojekt und die Stadibau gehen dieses Risiko ein, weil sie nicht verkaufen. Mitglieder der niederösterreichischen Delegation wiesen auf die österreichische Parallele hin: Wer Hunderte oder Tausende Wohnungen baut, trägt ein Klumpenrisiko. Mieter- und Konsumentenschutz lassen Normabweichungen über einzelne Pilotprojekte hinaus derzeit kaum zu.

Bayern schlägt vor, die Logik umzudrehen. Der staatlich vorgegebene Standard soll der vertraglich geschuldete Normalfall werden, und wer mehr will, muss es eigens vereinbaren und bezahlen. Dafür braucht es eine Änderung im Bürgerlichen Gesetzbuch, also beim Bund. Ein erster Entwurf wurde am 6. November 2024 vom Bundeskabinett beschlossen, scheiterte aber mit dem Ende der Ampelkoalition. Ein neuer Entwurf lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor. In Österreich wäre die Haftungsfrage im ABGB zu lösen, das Bauordnungsrecht ist hier Landessache.

Was Österreich übernehmen könnte

• Stellplätze: Bayern gibt den Gemeinden eine Obergrenze von zwei Stellplätzen pro Wohnung vor, im geförderten Wohnbau einen halben. In Niederösterreich legen 573 Gemeinden eigene Stellplatzverordnungen fest, meist mit einer Mindestzahl von zwei.
• Umbauordnung: Nach dem bayerischen Entwurf muss ein Gebäude nach dem Umbau nur das können, was es vorher konnte. Das gilt für Brandschutz, Schallschutz, Abstandsflächen und Raumhöhen und soll ohne gesonderten Antrag auf Abweichung gelten.
• Normen-Folgekosten: Bayern drängt auf eine Folgekostenabschätzung für neue DIN-Normen. Das DIN hat angekündigt, sie für ausgewählte wohnbaurelevante Normen einzuführen.
• Bauturbo: In Deutschland erlaubt ein Bundesgesetz mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen vom Bebauungsplan. In Österreich könnten das die Länder selbst regeln.
• Digitaler Bauantrag: In Bayern gehen bis zu 60 Prozent der Bauanträge bereits digital ein, eine Digitalnovelle soll ihn zur Pflicht machen.

Weitere Stationen

Zum Programm gehörten außerdem der genossenschaftliche Neubau der Postbaugenossenschaft München und Oberbayern mit 56 Wohnungen in Hybridbauweise, ein Austausch mit dem Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) sowie das Wohn- und Versorgungskonzept „Wohnen im Viertel“ der Münchner Wohnen.

Gebäudetyp E: Häufige Fragen

Was bedeutet das E im Gebäudetyp E?
Es steht für „einfach“ und „experimentell“. Gemeint sind Gebäude, bei denen bewusst von nicht sicherheitsrelevanten Normen und Komfortstandards abgewichen wird.

Wie viel lässt sich mit dem Gebäudetyp E sparen?
Das hängt vom Projekt ab. Bayern nennt für seine 19 Pilotprojekte an die 15 Prozent, das Münchner Pilotprojekt Das große kleine Haus rund zehn Prozent.

Gibt es den Gebäudetyp E in Österreich?
Noch nicht als rechtliche Kategorie. In Österreich fordern unter anderem die Bundesinnung Bau und die Kammer der Ziviltechniker:innen unter dem Titel „Bauen außerhalb der Norm“ Änderungen in Landesbauordnungen und im ABGB.

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