Deutschland blickt beim Wohneigentum nach Österreich
Der Blick auf die heimischen Daten zeigt allerdings: Die österreichische Eigentumsquote ist mit 47,3 Prozent auf dem tiefsten Stand seit 20 Jahren – und die wichtigste Entlastung beim Erwerb ist Ende Juni ausgelaufen.
Deutschland: 43,5 Prozent – EU-Schlusslicht
Die Zahl der Haushalte, die in Deutschland im Eigenheim oder in einer Eigentumswohnung leben, sinkt kontinuierlich. Zu diesem Ergebnis kommt das Pestel-Institut in der Studie „Soziale Aspekte des Wohneigentums", erstellt im Auftrag der Stiftung „bauen – wohnen – leben", der Unternehmensstiftung der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Die Eigentumsquote liegt demnach bei nur noch 43,5 Prozent – dem niedrigsten Wert seit zwanzig Jahren und dem letzten Platz im EU-Vergleich.
„Selbst dort, wo die Kaufpreise für Immobilien stagnieren oder sinken, sind sogar Doppelverdiener mit Durchschnittseinkommen kaum in der Lage, sich eigene vier Wände zuzulegen", sagt Institutsleiter Matthias Günther. Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen wohnen in Deutschland zur Miete. Die Wissenschaftler fordern einen „Wohneigentumsplan des Bundes": Jährlich sollen mindestens 200.000 Haushalte zusätzlich erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwerben können – das entspräche einem Plus von rund 0,3 Prozentpunkten pro Jahr, perspektivisch in Richtung 50 Prozent.
Österreich als Referenz – mit Einschränkung
Genau hier kommt Österreich ins Spiel. „Eine höhere Eigentumsquote von 50 Prozent und mehr wie in Österreich, den Niederlanden oder Schweden würde auch mehr soziale Stabilität bringen", sagt Mike Kammann, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall und Vorsitzender des Kuratoriums der Schwäbisch Hall-Stiftung.
Im EU-Vergleich stimmt das Bild: Nach Eurostat-Daten für 2024 lebten in Deutschland 53 Prozent der Bevölkerung zur Miete, in Österreich 46 Prozent – Deutschland und Österreich sind damit die beiden Länder mit den höchsten Mieteranteilen der Union. EU-weit wohnten 68 Prozent der Menschen im Eigentum. Österreich liegt also vor Deutschland, aber deutlich unter dem europäischen Mittel.
Die Detailzahlen relativieren die Vorbildrolle zusätzlich. Nach der Mikrozensus-Wohnungserhebung der Statistik Austria entfallen 2025 exakt 47,3 Prozent der Hauptwohnsitzwohnungen auf Eigentum (35,5 Prozent Hauseigentum, 11,8 Prozent Wohnungseigentum), 43,0 Prozent auf Hauptmiete. Eine Auswertung der Wiener Städtischen auf dieser Datenbasis hält fest: Es ist der tiefste Wert seit 20 Jahren – 2005 wohnte noch mehr als jeder Zweite im Eigentum. Die regionale Spreizung ist massiv: Burgenland 66,5 Prozent, Niederösterreich 61,4 Prozent, Wien 19,3 Prozent.
Nebenkosten: 3,5 Prozent plus 1,1 Prozent
Die deutsche Debatte sieht in der Grunderwerbsteuer den zentralen Hebel. „Gerade für Ersterwerber und Selbstnutzer könnte eine deutliche Reduzierung der Grunderwerbsteuer eine echte finanzielle Entlastung bringen", so Kammann. In Deutschland liegt sie zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und dem Saarland.
In Österreich beträgt die Grunderwerbsteuer bei entgeltlichem Erwerb bundesweit 3,5 Prozent der Gegenleistung – also so viel wie im günstigsten deutschen Bundesland. Dazu kommen die Grundbuch-Eintragungsgebühren: 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht, 1,2 Prozent für das Pfandrecht.
Befreiung ausgelaufen, Förderung befristet
Anders als der in Deutschland kritisierte Rückzug des Bundes hat Österreich zuletzt gegengesteuert – allerdings zeitlich begrenzt. Für Wohnraumerwerbe zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses entfielen Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro; ab zwei Millionen Euro gab es keine Befreiung. Das BMF bezifferte die Entlastung mit bis zu 11.500 Euro. Die Regelung galt für Grundbuchsanträge, die bis Ende Juni 2026 bei Gericht einlangten, und ist ausgelaufen.
Parallel dazu stellt der Bund den Ländern im Rahmen des Wohn- und Baupakets für 2024 bis 2026 eine Milliarde Euro an Zweckzuschüssen bereit – davon 390 Millionen Euro ausdrücklich für den Neubau von Eigentumswohnungen und Mietwohnungen mit Kaufoption. Hinzu kamen in den Jahren 2024 und 2025 verbilligte Bundesdarlehen an die Länder in Höhe von 500 Millionen Euro mit einer Zinsbelastung von 1,5 Prozent p. a. bis 2028, weiterleitbar bis zu einer Kreditsumme von 200.000 Euro pro Privatperson.
Preisseite entspannt sich leicht
Zumindest die Kaufpreise wirken derzeit nicht weiter verschärfend: Laut OeNB stiegen die Wohnimmobilienpreise 2025 nominell um 2,1 Prozent (Wien 2,9 Prozent), bei einer Inflationsrate von 3,8 Prozent sind sie inflationsbereinigt damit ein weiteres Mal gesunken. Seit Beginn der EZB-Leitzinserhöhungen im dritten Quartal 2022 gaben die Preise um 3,3 Prozent nach; die OeNB leitet daraus eine leicht verbesserte Leistbarkeit ab.
Die Botschaft der deutschen Studie bleibt dennoch übertragbar. „Das Wohnen ist längst zu einer sozialen Frage geworden", sagt Günther – und verweist auf die Altersvorsorgefunktion: „Altersarmut ist Mieterarmut." Für die österreichische Baubranche stellt sich damit dieselbe Frage wie für die deutsche Politik: Was folgt auf befristete Gebührenbefreiungen und auslaufende Zweckzuschüsse?
