Immobilien 2026: Stabilisierung trifft Angebotsknappheit

Als Vizekanzler Andreas Babler im ORF-Sommergespräch im August über das Wohnen sprach, wollte er vor allem eines klarstellen: Politik müsse eingreifen. Mit der geplanten Mietpreisbremse für den freien Immobilien-Markt, so Babler, passiere genau das – erstmals werde damit auch jenes Segment reguliert, das bislang weitgehend unreguliert war. Ab 2026 sollen dort Mieten nicht mehr um die volle Inflationsrate steigen dürfen, sobald diese über drei Prozent liegt.

Doch „erstmals“ ist ein großes Wort. Österreich blickt bereits auf mehr als 100 Jahre Mietpreisregulierung zurück – und laut einem aktuellen Policy Brief der Agenda-Austria-Ökonomen Jan Kluge und Hanno Lorenz („Wie Österreich seit 1917 seinen Wohnungsmarkt systematisch ruiniert“) hat das Land vor allem eines bewiesen: dass Interventionen häufig neue Probleme erzeugen, anstatt bestehende zu lösen. Trotz im internationalen Vergleich leistbarer Mieten greift nun erneut der „Holzhammer“ – mit potenziell fatalen Nebenwirkungen: Investoren kalkulieren Risiken langfristig, und wenn der Standort Wien in Zukunft als unsicher gilt, wandert Kapital eben nach London, Frankfurt oder Warschau ab. Das Ergebnis wäre absehbar: zu wenig Neubau, zu wenig Wohnungen, steigender Druck.

Die Kritik zielt dabei weniger auf soziale Zielsetzungen als auf das Muster dahinter: Auf gut gemeinte Eingriffe folgen Nebenwirkungen – und darauf meist die nächste Regulierung. Ein Kreislauf ohne Gewinner. Dass die Bautätigkeit unter diesen Bedingungen zurückgeht, überrascht kaum. Als Alternative wird ein Vergleichsmietensystem vorgeschlagen, das Bestandsmieten an realen Marktdaten orientiert und so stärker zwischen Bestand und Neubau ausbalanciert – ein Modell, das in ähnlicher Form etwa aus Deutschland, Norwegen oder den Niederlanden bekannt ist.

Immobilien 2026: Stabilisierung trifft Angebotsknappheit

Während die politische Debatte stark um Regulierung kreist, zeichnen aktuelle Marktauswertungen ein differenziertes Bild: Der Immobilienmarkt bewegt sich Richtung neuer Normalität: Eigentum wird wieder stärker nachgefragt, das Finanzierungsumfeld wirkt stabiler, und sowohl willhaben als auch s REAL beschreiben 2026 als Jahr mit wieder besseren Voraussetzungen für Kaufentscheidungen. Gleichzeitig bleibt die zentrale Schwachstelle bestehen – und verschärft sich sogar: zu wenig Neubau und damit wachsende Knappheit, besonders in Wien. Genau dort zeigt Immo Analytics bereits 2025 eine klare Rückkehr des Preisauftriebs und ein Ende der Schnäppchenphase.

Eigentum: Nachfrage zieht wieder an

Laut den willhaben Immobilien-Trends zeigt sich bereits 2025, dass das Interesse am Eigentum wieder steigt: In Spitzenmonaten legte die durchschnittliche Zahl der Anfragen zu Kaufobjekten auf willhaben um bis zu 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Eine Studie von willhaben und marketagent bestätigt zudem, dass sowohl das Interesse an Eigentumswohnungen als auch an Häusern 2025 wieder höhere Werte erreichte als 2024.

Auch das Suchverhalten wird breiter: Rund 13,4 Prozent der Befragten weiteten die Suche zusätzlich auf Hauskauf aus, 13,2 Prozent auf Wohnungskauf. Und wer früher vorsichtiger war, schaut sich nun wieder größere Objekte an: Der Anteil der Suchenden, die sich auf „größere bzw. teurere Immobilien“ erweiterten, stieg von 9,3 Prozent (2024) auf 11,1 Prozent (2025).

Parallel dazu sieht s REAL eine klare Stabilisierung: Zinsen seien wieder kalkulierbarer, Einkommen hätten aufgeholt, und die Leistbarkeit verbessere sich spürbar. Dadurch entstehe 2026 ein „Window of Opportunity“, weil ein vergleichsweise großes Angebot auf eine Nachfrage trifft, die zwar anzieht, aber noch nicht überhitzt ist.

Wien: Preisauftrieb kehrt zurück – „Schnäppchenphase“ endet

Besonders deutlich wird die Trendwende in Wien: Der Jahresbericht 2025 von Immo Analytics zeigt, dass die Bruttoverkaufspreise nach dem Allzeithoch 2022 in den Jahren 2023/24 zwar nominell leicht gesunken sind, 2025 aber bereits wieder angezogen haben. Gleichzeitig ging der Verhandlungsspielraum in fast allen Segmenten zurück – ein Signal dafür, dass die „Schnäppchenjagd“ am Wiener Wohnungsmarkt zu Ende geht.

Auch die Transaktionen nahmen wieder zu: Immo Analytics schätzt für 2025 rund 12.600 Transaktionen, deutlich mehr als in den beiden Vorjahren – allerdings weiterhin etwa ein Drittel unter dem Höchststand 2021. Geschäftsführer Gregor Pfeiffer spricht von einer „zaghafter Erholung“ und betont, dass der Markt weiterhin unter seinem Potenzial bleibt.

Zudem verschieben sich die Preissegmente: Käufe ab 400.000 Euro gewinnen wieder Marktanteile, besonders stark im Bereich 400.000 bis 700.000 Euro, während Abschlüsse zwischen 200.000 und 400.000 Euro anteilig zurückgehen. Selbst im Luxussegment über 800.000 Euro steigt der Anteil wieder.

Mietmarkt: Druck bleibt hoch – und Neubau wird zum Engpass

Während Eigentum wieder anspringt, bleibt der Mietmarkt angespannt. willhaben rechnet damit, dass Neuvermietungen weiterhin von Angebotsknappheit und steigenden Quadratmeterpreisen geprägt sein werden. Ein Hinweis auf diese Entwicklung: 2025 suchten laut Studie „noch nie so viele Menschen“ österreichweit eine Mietwohnung oberhalb von 900 Euro pro Monat wie im Jahr 2025.

Immo Analytics erwartet für Wien ab 2026 eine Zuspitzung: Die Neubautätigkeit befinde sich im „freien Fall“, die Neuflächenproduktion werde den Bedarf klar verfehlen – sowohl bei Miet- als auch bei Eigentumswohnungen. Die Folge wäre eine spürbare Unterversorgung mit entsprechendem Preisdruck nach oben.

Besonders dramatisch sei die Lage laut Pfeiffer im „neuwertigen Mietsegment“, wo steigende Nachfrage auf kaum neues Angebot trifft – mit deutlich erwartbaren Mietpreissteigerungen.

Vertrauen, Rechtssicherheit und Nachhaltigkeit als Schlüsselfaktoren

Neben Zahlen und Preisen spielen 2026 auch politische und regulatorische Rahmenbedingungen eine große Rolle. willhaben betont, dass Gesetzesnovellen und Urteile – etwa zur Wertsicherungsklausel – in der Branche für Unruhe sorgten. Umso wichtiger werde im kommenden Jahr das Wiederherstellen von Vertrauen und Rechtssicherheit, weil ohne Stabilität weder Sanierungen noch nachhaltiger Wohnbau verlässlich kalkulierbar sind.

Ein langfristiger Trend bleibt zudem stabil: Nachhaltigkeit. In einer repräsentativen Befragung gaben 73,5 Prozent an, dass Nachhaltigkeit bei der Immobiliensuche „sehr wichtig“ oder „wichtig“ ist.