Immobilienmarkt im Wandel

Sowohl der Neubau als auch die Vermietung von Immobilien stehen unter Druck. Experten warnen vor einem dramatischen Einbruch im Wohnungsbau, während Erbschaften und Wetterextreme ebenfalls neue Herausforderungen mit sich bringen. Im Rahmen eines Pressegesprächs am 22. Oktober 2024 präsentierte der Immobilienring Österreich Lösungsvorschläge, um den Entwicklungen entgegenzuwirken.

Wohnungsneubau bricht ein

„Die Bedingungen von Gesellschaft und Umwelt in Bezug auf Wohnimmobilien ändern sich aktuell sehr stark. ImmobilienmaklerInnen müssen sich ständig verbessern und neues Wissen erwerben, um in Beratung, Vermarktung und Bewertung up to date zu sein“, sagt Thomas Lainer, Vizepräsident Immobilienring.

Ein über zehnjähriger Wohnbau-Boom ist zu Ende und Prognosen deuten darauf hin, dass sich die jährlichen Wohnungsfertigstellungen in Österreich bis 2026 um rund 25 % reduzieren (Euroconstruct) werden. Der Neubau liegt damit vor allem in den Städten unter dem strukturellen Bedarf. „Wir brauchen einen Masterplan fürs Wohnen, das gilt für Miete wie für Eigentum“, regt Georg Spiegelfeld an. „Wir wünschen uns eine sachliche Diskussion mit Expertengruppen und Personen unterschiedlicher Unternehmen, Netzwerken und Interessensvertretungen der Immobilienbranche, um solide und umsetzbare Lösungen für Miete und Eigentum zu finden“, ergänzt Spiegelfeld.

Widerstand und Konjunktur wirken sich auf Hotspots aus

Immobilien in Österreichs touristisch attraktiven Regionen erfreuen sich seit Jahren großer Beliebtheit unter EU-Bürgern. Einheimische haben viele Jahre lange von teuren Grundstück- und Immobilienverkäufen gelebt, ebenso wie Boutiquen, Supermärkte, Restaurants und vieles mehr. Nun wächst in vielen der beliebten Hotspots der Widerstand der Bevölkerung. Denn die Hotspots zählen zu den Vorbehaltsgemeinden, wo Wohnraum jenen vorbehalten sein soll, die ganzjährig dort wohnen. Hier besteht beim Erwerb einer Wohnimmobilie die Verpflichtung selbst einen Hauptwohnsitz zu begründen, oder an einen Hauptwohnsitzer zu vermieten. Alternativ gibt es die Möglichkeit eines Zweitwohnsitzes, wenn nachweisbar ist, dass man vor Ort studiert oder arbeitet. Spiegelfeld: „Das Problem, dass es Einheimische sehr schwer haben, für sich geeigneten, leistbaren Wohnraum zu finden ist grundsätzlich gut zu verstehen. Auf der anderen Seite führen die Regelungen auch zu Bespitzelungen seitens weniger, heimischer Anrainer. Die Folge davon ist der Rückzug der ausländischen Bewohner, die nun immer weniger am gesellschaftlichen Leben der Gemeinden teilnehmen. Boutiquen, Supermärkte, Restaurants etc. werden nur mehr wenig frequentiert, Umsätze und Arbeitsplätze der lokalen Wirtschaft gehen verloren. Dazu hat sich die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien deutlich reduziert. Aber auch die Rezession hat Auswirkungen. Immobilien die in touristischen Hotspots

Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienrings Österreich, forderte einen umfassenden Masterplan Wohnen, der sowohl die Miete als auch das Eigentum berücksichtigt. Laut Prognosen des 1. Österreichischen Neubauberichts werden die Wohnungsfertigstellungen bis 2026 um etwa 25 % zurückgehen, was zu einer erheblichen Deckungslücke führt, insbesondere in städtischen Gebieten. „Wir brauchen eine sachliche Diskussion mit Expertengruppen, um umsetzbare Lösungen für Miete und Eigentum zu finden“, so Spiegelfeld.

Die Notwendigkeit eines „Sanierungsturbos“ und die Aussetzung der KIM-Verordnung wurden von Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, unterstrichen. Die KIM-Verordnung hat zu einem Einbruch bei Eigentumskäufen geführt, während das Bestellerprinzip Maklern wichtige Einnahmen entzieht.

Touristische Hotspots im Wandel

Die Entwicklung in touristischen Regionen zeigt einen deutlichen Widerstand der Bevölkerung gegen den zunehmenden Immobilienerwerb durch EU-Bürger. Beliebte Orte in Österreich, die lange Zeit von diesen Käufen profitiert haben, stehen nun vor einem Dilemma: Während der lokale Widerstand wächst und strengere Vorgaben für Hauptwohnsitze eingeführt werden, leidet die Wirtschaft vor Ort unter sinkenden Umsätzen und einem Rückgang der Nachfrage nach Immobilien. Boutiquen, Restaurants und Supermärkte sind von diesen Entwicklungen stark betroffen.

Spiegelfeld warnte vor negativen Effekten: „Durch die neuen Regelungen ziehen sich ausländische Bewohner zurück und nehmen immer weniger am gesellschaftlichen Leben teil, was die lokale Wirtschaft schwächt.“

Generationenwechsel im Wohnungsmarkt

Die „Generation Erben“ – vorwiegend Babyboomer, die das Wohneigentum ihrer Eltern übernehmen – steht vor der Entscheidung, diese Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten. Viele der geerbten Häuser und Wohnungen sind renovierungsbedürftig, und die emotionale Bindung an das Eigentum erschwert den Verkauf. Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienrings, empfahl in solchen Fällen eine Vermietung, da der erzielbare Verkaufserlös oft nicht den Erwartungen entspricht.

Vermietungspakete, die von Immobilienmaklern angeboten werden, umfassen umfassende Leistungen von der Mietersuche bis hin zur Mieteingangskontrolle und sind gerade für Erben eine attraktive Lösung. Die Komplexität des Mietrechts erfordert eine fachgerechte Beratung, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Wetterextreme und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die jüngsten Wetterextreme haben die Bedeutung einer sorgfältigen Standortwahl beim Immobilienkauf verstärkt. Lainer wies darauf hin, dass bei der Wahl eines Grundstücks neben der Wunschlage auch potenzielle Gefahren wie Überflutungen oder Erdrutsche berücksichtigt werden müssen. „Das Risikobewusstsein ist nach den jüngsten Ereignissen voll vorhanden, könnte jedoch wieder sinken“, so Lainer.

Für bestehende Immobilien sei die regelmäßige Instandhaltung entscheidend, um den Wert zu erhalten. Besonders im mehrgeschossigen Wohnbau führen vermietete Eigentumswohnungen häufig zu einem Interessenskonflikt zwischen den Eigentümern, die an einer Werterhaltung interessiert sind, und denjenigen, die kaum Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen bereitstellen.

Der digitale Immobilienmarkt: Wachstum auf Facebook

Neben den traditionellen Immobilienplattformen wächst der digitale Immobilienmarkt auf sozialen Netzwerken wie Facebook rasant. Laut Research des Immobilienrings gibt es über 100 private und öffentliche Gruppen, die Immobilien zur Miete oder zum Verkauf anbieten. Mit über 2 Millionen Mitgliedern haben sich diese Gruppen als bedeutende Marktplätze etabliert. Besonders auffällig ist, dass der Markt mittlerweile ein breites Spektrum an Angeboten umfasst – von günstigen Mietwohnungen bis hin zu Luxusimmobilien.

Dringender Handlungsbedarf für die Immobilienbranche

Die Immobilienwirtschaft in Österreich steht vor großen Herausforderungen. Der Rückgang des Wohnungsneubaus, der Widerstand in touristischen Regionen, die Erbengeneration und die Auswirkungen von Wetterextremen stellen die Branche auf die Probe. Experten fordern politische Maßnahmen und umfassende Reformen, um die aktuellen Entwicklungen zu stabilisieren und zukunftsfähige Lösungen zu schaffen. Die Digitalisierung und innovative Geschäftsmodelle wie Vermietungspakete könnten dabei helfen, den Wandel zu gestalten und die Branche zu stärken.

Weitere Infos unter: www.ir.at