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Neubautätigkeit in Österreich: 2022 Rekordjahr an Fertigstellungen in Österreich

Erstmals sind österreichweit Kennzahlen und Fertigstellungen von Bauträgerprojekten für die Jahre 2020 bis 2022 für den Neubauwohnungsmarkt verfügbar.

Der Fachverband der österreichischen Immobilientreuhänder der WKO und Exploreal haben den „Ersten Österreichischen Neubaubericht“ präsentiert. In diesem sind die aktuellen Zahlen zu allen Neubauprojekten im gesamten Bundesgebiet enthalten und nach den einzelnen Bundesländern gegliedert. Im Herbst 2019 hat der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder erstmals mit dem Kooperationspartner Exploreal einen Bericht „Wohnbauprojekte in der Pipeline für Wien“ vorgestellt. „In der Zwischenzeit wurde die Bauträgerdatenbank österreichweit ausgebaut und jetzt können wir den ersten Bericht über das gesamte Bundesgebiet vorlegen“, erklärt KommR Mag. Georg Edlauer, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder: „Für Bauträger ist die Studie enorm wichtig, um über Lage, Projektart und Zeitpunkt der Umsetzung zu entscheiden und die weitere Strategie der Unternehmen.“

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Überblick über Österreich

Der „Erste Österreichische Neubaubericht“ ist somit ein unverzichtbares Tool, nicht nur für die heimischen Bauträger, sondern für alle Firmen in der Immobilienwirtschaft. KommR Michael Pisecky, Fachverbandsobmann-Stv. Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder sagt: „Es war uns wichtig einen Überblick über ganz Österreich zu bekommen. Durch jährliche Updates soll in Zukunft auch die österreichweite und regionale Entwicklung im Wohnbau sichtbar gemacht werden.“ In der Erhebung wurden Neubauprojekte ab fünf Einheiten bzw. Dachgeschoßausbauten ab drei Einheiten analysiert. „Was bis dato auf einzelne Bundesländer angewendet werden konnte – nämlich ein Vergleich der Bauleistungen und der entsprechenden Projekte – kann jetzt auf ganz Österreich umgelegt werden“ erläutert KommR Ing. Gerald Gollenz, Fachverbandsobmann-Stv. Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder: „Hier gibt es doch einige interessante Unterschiede.“

2022 Rekordjahr an Fertigstellungen in Österreich

„Neben der Erhebung der Volumina und der Markttransparenz war es das Ziel dieses Berichts die Charakteristika und Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern hinsichtlich des Wohnbaus darzustellen“, sagt Georg Edlauer. 138.600 Wohneinheiten wurden und werden im Zeitraum von 2020 bis 2022 errichtet.

Grafik Neubauprojekte

Gegenüber den Jahren 2020 und 2021 werden 2022 in Österreich mit rund 51.500 Wohneinheiten um 18,3% mehr Fertigstellungen erwartet. „Wir haben heuer den Peak an Wohnbauten in Österreich erreicht“, so Gerald Gollenz. Von den errichteten Wohnungen entfallen 41% davon allein auf Wien. Das ist zwar prozentuell der größte Teil, aber bezogen auf die Bevölkerung pro 1000 Einwohner wird am meisten in den Landeshauptstädten Eisenstadt und Graz gebaut – danach folgt erst Wien. In diesen drei Städten wurden bzw. werden im Zeitraum 2020 bis 2022 - bezogen auf die Einwohnerzahl - die meisten Wohnungen errichtet. Teilweise auch zu viel. „Während in den meisten Bundesländern die Wohnbauproduktion nur leicht über oder im Gleichklang mit der prognostizierten Haushaltsentwicklung liegt, übersteigt die Wohnbauproduktion in Wien und in der Steiermark die Haushaltsentwicklung um ein Vielfaches“, stellt Michael Pisecky fest.

Wer baut Österreich?

„Der Vergleich zwischen gemeinnützigen und den privaten Wohnbauträgern fällt eindeutig zu Gunsten der privaten Wohnbauträger aus, wobei es natürlich zwischen den Bundesländern auch entsprechende Unterschiede gibt“, so Mag. Alexander Bosak, Gründer und Geschäftsführer EXPLOREAL. Diese umfassenden Daten der am Wohnbau beteiligten Unternehmen waren nur deshalb möglich, da es zum ersten Mal „eine österreichweite Zusammenarbeit zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern gab, um einen Gesamtüberblick über alle Wohnbauprojekte zu erhalten“, wie Alexander Bosak betont. Insgesamt, über Österreich gerechnet, werden 61% der Wohneinheiten von gewerblichen Bauträgern errichtet, für 39 % zeichnen gemeinnützigen Bauträgern verantwortlich, wobei es bei den Bundesländern große Unterschiede gibt. Während in Vorarlberg 78% der Wohneinheiten von gewerblichen Bauträgern errichtet werden, sind es im Burgenland 84%, die von gemeinnützigen Bauträgern errichtet werden. Ähnlich stark sind die gewerblichen Bauträger auch in Kärnten, Wien und Steiermark, wo rund 60 Prozent der Wohnbauten auf ihr Konto gehen.

Das gläserne Projekt

Die errichteten Wohneinheiten setzen sich in den urbanen Regionen fast ausschließlich aus Wohnungen im Geschoßwohnungsbau zusammen, während am Land Reihenhäuser oder Doppelhaushälfte auch im größeren Stil durch Bauträger errichtet wird. „Dank der Datentransparenz können wir für alle Bundesländer die in der Pipeline befindlichen Projekte auf ein ‚typisches Durchschnittsprojekt‘ herunterbrechen“, erklärt DI Matthias Grosse, Gründer und Geschäftsführer EXPLOREAL. Dabei wurde aus allen verfügbaren Daten der in den Bundesländern errichteten Wohnbauten das „Gläserne Projekt“ in Österreich herausgefiltert: Die durchschnittliche Wohnung hat eine Größe von 67,8 Quadratmeter, wobei die BewohnerInnen Kärntens mit 76,4 Quadratmeter am meisten Platz haben. Den wenigsten Platz gibt es in Wiener Wohnungen mit 57,3 Quadratmeter.

In einem Wohnprojekt in Österreich befinden sich 45,8 Prozent 1 bis 2 Zimmer Wohnungen, 35,3 Prozent haben 3 Zimmer und 18,9 besitzen vier und mehr Zimmer. In Wien werden mit 58,9 Prozent auch die meisten 1 bis 2 Zimmer Wohnungen errichtet, die wenigsten in Kärnten mit 32,7 Prozent und Vorarlberg mit 32,8. Genau umgekehrt verhält es sich bei der Anzahl der Wohnungen mit 3 Zimmern. Vorarlberg 45,4 Prozent und Kärnten mit 44,5 Prozent haben die meisten, Wien mit 29,5 die wenigsten, knapp gefolgt vom Burgenland mit 29,9.

Sehr einheitlich stellt sich bundesweit die Zahl der Freiflächen dar. Im Durchschnitt sind es in Österreich 94,5 Prozent und die Zahl der Wohneinheiten mit Freiflächen variiert von 97,5 Prozent in Oberösterreich bis 91,8 Prozent in Wien, mit einem Ausreißer nach unten: In Vorarlberg haben „nur“ 88 Prozent der Wohnungen eine Freifläche. „Grundsätzlich kann man sagen, dass Balkone, Loggien, Terrassen oder Gärten in Österreichs Wohnbau einen enormen Stellenwert haben“, so Gerald Gollenz.

Bei den großen Wohnungen ab 4 Zimmern ist in Wien die Anzahl mit 11,6 Prozent besonders gering, während es in Niederösterreich mit 29 Prozent fast das Dreifache ist, gefolgt von Burgenland mit 27,4. Michael Pisecky: „Das ist auch mit ein Grund, warum zahlreiche Familien, die in Wien keine geeigneten Wohnflächen finden, ins Umland ziehen.“

„Wenig verwundert, dass in Wien die meisten Wohneinheiten pro Projekt entstehen“, meint Georg Edlauer: „Das hat mit den hohen Grundstückspreisen und auch mit dem geringen Platzangebot zu tun.“ Demgegenüber haben die Projekte in Burgenland und Vorarlberg die wenigsten Einheiten. Lediglich 13 Wohnungen sind es im östlichsten und 17 im westlichsten Bundesland. Grundsätzlich hat aber Wien mit 53 Einheiten pro Wohnbau eine Sonderstellung, denn selbst die Steiermark mit den zweitmeisten Wohnungen pro Wohnbauprojekt hat mit 28 Einheiten nur die Hälfte von Wien.

Besonders interessant werden in Zukunft die Veränderungen gegenüber den Vorjahren sein. Auch hier lassen sich aus den einzelnen Bundesländerstudien bereits deutliche Trends aus den Daten ablesen. Matthias Grosse: „Die Wohneinheiten werden kleiner, es gibt praktisch keinen Neubau ohne Freiflächen, die Bauträger zieht es ins Umland der Städte, Investorengelder dominieren immer mehr die Nachfrage und es wird unglaublich viel gebaut.“ Spannend bleibt, inwieweit aktuelle Liefer- und Kostenprobleme die Bauträger zum Abwarten veranlassen und zu Verzögerungen in der Fertigstellung führen werden.