Vom Leerstand zur Chance: Millionen Quadratmeter Brachfläche in Österreich
Jahrzehntelang hieß Entwicklung Neubau auf freier Fläche. Dieses Denken gerät an seine Grenzen. Wer heute Schulen, Ortskerne oder Firmensitze weiterentwickeln will, findet das größte Potenzial nicht auf der grünen Wiese, sondern im längst Gebauten, oft im Leerstand. Leitsatz dahinter: mehr nutzen, weniger bauen.
Warum überhaupt im Bestand bauen
Der erste Grund ist der Boden. Mit anhaltend hoher Bautätigkeit wird viel wertvolle Fläche versiegelt, die für die Landwirtschaft gebraucht wird und die als Lebensraum künftiger Generationen verloren geht. Versiegelung bedeutet, dass Boden mit Gebäuden oder Belägen bedeckt und damit für Natur und Wasserhaushalt unbrauchbar wird.
Der zweite Grund sind die Ortskerne. Sie verdienen Aufmerksamkeit nicht nur, weil Zersiedelung teuer ist, sondern weil sie Gemeinschaft, sozialen Zusammenhalt und Lebensqualität tragen. Ein lebendiger Ortskern macht tägliche Besorgungen ohne Auto möglich.
Der dritte Grund ist das Klima, und hier verschiebt sich die Perspektive. Ein Gebäude stößt 40 bis 70 Prozent der CO2-Emissionen, die es über seinen gesamten Lebenszyklus verursacht, bereits bis zur Fertigstellung aus. Gemeint ist die sogenannte graue oder Upfront-Energie, also jene Emissionen, die in Herstellung, Transport und Verbau der Materialien stecken, lange bevor das Haus überhaupt bewohnt wird. Zugleich sinken die Emissionen aus dem laufenden Betrieb stetig, weil die Energienetze zunehmend klimaneutral werden. Daraus folgt ein klarer Schluss: Wer neu baut, verbraucht ein großes CO2-Budget auf einen Schlag, das sich durch Energiesparen im Betrieb kaum wieder hereinholen lässt. Pointiert formulierte es die zitierte Architektin Sarah Dungs, die damit auf das Eigenleben gewachsener Bauten anspielt: „Es gibt keine Nacktschnecken im Neubau."
Der vierte Grund ist schlicht, dass genug Leerstand vorhanden ist. In Österreich gibt es laut Umweltbundesamt rund 13.000 Hektar Industriebrachen, also ehemals industriell genutzte und heute verlassene Flächen. Rechnet man Gewerbeflächen und leerstehende Häuser hinzu, entspricht die verbaute, aber ungenutzte Fläche etwa der gesamten Wohnnutzfläche Österreichs von 41.489 Hektar. Eine mithilfe künstlicher Intelligenz erstellte Potenzialflächenkarte beziffert allein die Gewerbebrachen vorläufig auf 33,3 Millionen Quadratmeter, verteilt auf 5.712 Grundstücke.
Was sich ändern muss
Damit der Bestand Vorrang vor Abriss und Neubau bekommt, müssen die Rahmenbedingungen mitziehen. Der erste Hebel ist begrifflicher Natur: Es geht nicht um Energie, sondern um Emissionen. Ein Energieausweis, der nur den Verbrauch im Betrieb bewertet, greift zu kurz. Sinnvoller wäre eine CO2-Bilanz über den gesamten Lebenszyklus. Den Kerngedanken lieferte der Bauingenieur Werner Sobek: „Wir haben kein Energieproblem. Wir haben ein Emissionsproblem." Daraus folgt der Ansatz der minimalinvasiven Sanierung, die nur so tief eingreift, wie es wirklich nötig ist, statt für jede thermische Verbesserung neue graue Emissionen zu erzeugen.
Der zweite Hebel ist die Haftung. Die OIB-Richtlinien, die bautechnischen Vorgaben des Österreichischen Instituts für Bautechnik, lassen gleichwertige Abweichungen vom Standard theoretisch zu. In der Praxis bleibt das Risiko aber bei Eigentümern und Planern hängen, weil niemand verbindlich entscheidet, ob eine Lösung wirklich gleichwertig ist. Verfahren ziehen sich, Entscheidungen verzögern sich. Ein Vorbild gibt es bereits: Im Denkmalschutzgesetz und beim Baumschutz wurde eine Beweislastumkehr geschaffen, bei der nicht mehr der Eigentümer die Unbedenklichkeit nachweisen muss. Eine ähnliche Regelung für das Bauen im Bestand würde vieles erleichtern.
Der dritte Hebel ist die Förderung. Heute belohnt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz tendenziell Abriss und Neubau, während Sanierung und Aufwertung benachteiligt sind. Sinngemäß muss sich der Erhalt finanziell mindestens so rechnen wie der Ersatzneubau. Das Potenzial ist beträchtlich, etwa bei den großzügig angelegten Wohnsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre, die gut angebunden sind und Reserven für Aufstockung und Ergänzung bieten. Wie stark Förderung lenkt, zeigt ein Vergleich: „Die Wohnbauförderung hat das Passivhaus groß gemacht, die Wohnbauförderung kann den Bestand groß machen."
Dass Vereinfachung auch beim Geld wirkt, zeigt der sogenannte Hamburg-Standard. Er beziffert, was günstigere Regeln einsparen: bis zu 600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche durch vereinfachte Standards, bis zu 1.000 Euro durch den Verzicht auf einzelne technische und bauliche Elemente und bis zu 400 Euro durch schlankere Planungs- und Genehmigungsprozesse.
Die Baureduktionsplanung
Der eigentliche methodische Kern trägt einen eigenen Namen: Baureduktionsplanung. Das Ziel lautet, Zukunftsräume mit weniger Bauvolumen, aber mehr Nutzungsqualität zu entwickeln, also mehr für weniger. Erreicht wird das durch eine andere Ausgangsfrage. Statt zu fragen, wie sich eine bestimmte Fläche bebauen lässt, wird gefragt, was tatsächlich gebraucht wird. Der Blick wandert von der Fläche zu den Tätigkeiten und Bedürfnissen dahinter. So entsteht am Ende nicht die Summe der gewohnten Flächen, sondern die Summe der richtigen Flächen, und gebaut wird nur, was es wirklich braucht.
Ein anschauliches Bild dafür ist ein überfüllter Kasten. Über Jahre wurde alles hineingestopft, bis niemand mehr weiß, was drinsteckt. Räumt man ihn aus, sortiert neu und legt nur das Gebrauchte zurück, ist plötzlich viel mehr Platz. Genau dieses gedankliche Ausräumen steht hinter vielen Umnutzungen. Dafür braucht es eine erweiterte Expertise, die über die klassische Planung hinausgeht und soziale Fragen, Organisationsentwicklung und Betreibermodelle einschließt.
Beispiele aus der Praxis
Wie das konkret aussieht, zeigt eine Sparkasse in Klagenfurt. Das Haus besaß zwei Gebäude und überlegte einen Neubau auf der grünen Wiese. Stattdessen wurde gefragt, was ein Bankhaus der Zukunft überhaupt leisten soll. Die Funktionen weiteten sich in den öffentlichen Raum aus, mit einem Beratungszentrum für Finanzbildung, einem offenen Café und Veranstaltungen, die nicht nur die Bank selbst ausrichtet. Durch diese Mischung aus Reduktion und Überlagerung schrumpfte der Flächenbedarf so weit, dass am traditionsreichen Standort in der Innenstadt aufgestockt und innen entkernt werden konnte. Heute ist es ein offenes Haus, in dem auch Kinder einen Ort zur Weiterbildung finden.
In einer Schule in Leoben wurden breite Gänge, die bisher nur der Erschließung dienten, zu Lernräumen aktiviert. Selbst die Brandschutzauflagen für Fluchtwege ließen sich erfüllen, indem die Möbel fix montiert statt verschiebbar ausgeführt wurden. Eine Aula, die zuvor reine Durchgangsfläche war, wurde durch eine kleine bauliche Ergänzung zur neuen Mitte der Schule. Im bayerischen Maria Thalheim entstand auf ähnliche Weise eine neue Mitte durch Lückenschluss, was der Bürgermeister auf eine knappe Formel brachte: „Wir bauen weniger und bekommen mehr."
Auch im größeren Maßstab funktioniert das Prinzip. In Lübeck stand eine Schule vor einem zusätzlichen Bedarf von 3.000 Quadratmetern, was zunächst unmöglich schien. Gemeinsam mit anderen Schulen wurden 1.500 Quadratmeter in ein leerstehendes Kaufhaus ausgelagert und zu einem Bildungshaus umgebaut. Eine Umstellung von Jahrgangsklassen auf raumeffizientere Fachwelten sparte weitere 680 Quadratmeter. Nach punktuellen Zubauten blieb am Ende nur ein Fehlbedarf von 170 Quadratmetern.
Im nordrhein-westfälischen Bergisch-Gladbach wird eine ehemalige Papierfabrik zum Quartier entwickelt. Erhalten werden alle Gebäude, denkmalgeschützte wie ungeschützte. Entscheidend ist dabei nicht nur die bauliche Substanz, sondern auch der soziale Bestand, also die Menschen, die bereits da sind oder etwas bewegen wollen. Begonnen hat es mit Zwischennutzungen wie Biergarten und Konzerten, die als Initialnutzung verstanden werden und nach und nach Identität schaffen. Statt eines starren Masterplans gibt es nur Leitlinien und viel Flexibilität, weil sich eine solche Entwicklung über mehr als ein Jahrzehnt zieht.
Auf den Prozess kommt es an
So unterschiedlich die Projekte sind, der gemeinsame Nenner liegt im Vorgehen. Wer bestehende Strukturen umnutzt, hat es mit vielen Beteiligten zu tun und muss früh ein breites Spektrum an Perspektiven einbinden. Wichtig ist, Menschen dort abzuholen, wo sie stehen, die Zusammenhänge gemeinsam zu verstehen und Widerstände nicht zu meiden, sondern früh einzuholen. Je früher Einwände auf den Tisch kommen, desto produktiver lässt sich mit ihnen arbeiten.
Am Ende steht ein einfacher Maßstab. Jeder Quadratmeter, der nicht gebaut wird, kostet weniger in Betrieb und Erhaltung und verbraucht weniger Ressourcen. Oder zugespitzt: „Der beste Quadratmeter ist der, der nicht gebaut wird."
Vermittelt beim a3BAU Summit
Diese Sicht auf den Bestand stammt von Caren Ohrhallinger vom Planungs- und Prozessbüro nonconform. Mit der Frage, wie sich der vorhandene Bestand zum neuen Entwicklungsgebiet machen lässt, befasste sie sich beim a3BAU Summit „Zukunft im Bestand", dem Fachkongress für Sanierung und Revitalisierung, der am 10. Juni 2026 in Wien stattfand.
